성수 현대·동아아파트 용적률과 재건축 사업성 비교

성수 동아아파트와 뚝섬현대아파트의 현재 용적률은 각각 얼마인가?

성수 동아아파트의 현재 용적률은 174%이며 뚝섬현대아파트는 199%입니다. 성수동 내에서 동아아파트는 재건축이 진행 중인 2번째로 낮은 용적률 단지이고, 뚝섬현대아파트는 그 다음 순위인 3번째입니다. 장미아파트가 1위로 이미 이주 단계에 들어선 상황이라 두 단지의 위치가 명확하게 드러납니다.

용적률 순위와 단지 현황

• 동아아파트: 174%, 재건축 준비위원회 활동 중
• 뚝섬현대아파트: 199%, 1992년 1월 준공

성수전략정비구역 내 두 아파트는 서울시 용적률 기준이 동일하게 적용되므로 현재 수치가 재건축 사업성 판단의 출발점입니다.

준공업지역이라는 입지 특성 때문에 향후 특례 적용 가능성도 함께 검토해 볼 필요가 있습니다.

준공업지역 특례를 적용하면 동아아파트와 뚝섬현대 재건축 용적률이 얼마나 높아지나?

준공업지역 특례를 적용하면 동아아파트와 뚝섬현대 재건축 용적률은 최대 400%까지 가능합니다.

준공업지역 적용 기준

이 지역은 일반 주거지역이 아닌 준공업지역으로 분류되어 재건축 시 용적률 상한이 400%로 올라갑니다. 성수전략정비구역처럼 별도 계획이 없더라도 준공업지역 특례만으로도 사업성을 크게 끌어올릴 수 있는 구조입니다.

성수전략정비구역과의 비교

성수전략정비구역은 준주거지역 전환 시 최고 500%까지 허용된 사례가 있습니다. 동아아파트와 뚝섬현대는 아직 전략정비구역에 포함되지 않았기 때문에 400%가 현실적인 상한선으로 평가됩니다.

준공업지역 특례만으로도 400% 용적률이 보장되며, 전략정비구역 편입 시 추가 상향 가능성이 남아 있습니다.

동아아파트 재건축 완료 시 서울숲·한강 조망권 가치가 실제 가격에 어떻게 반영되나?

동아아파트 전용 95㎡가 29억9000만원에 거래된 사례는 서울숲과 한강 조망권이 재건축 기대와 맞물려 실제 가격을 끌어올린 대표적인 결과입니다. 아크로 서울포레스트와 바로 인접한 위치 덕분에 조망권 프리미엄이 강남권 재건축 단지 시세를 넘어서는 수준까지 반영되고 있습니다.

성수동에서도 한강과 서울숲 전망을 동시에 누릴 수 있는 입지가 재건축 후 초고층 하이엔드 단지로 이어질 가능성을 가격에 선반영한 셈입니다.

조망권이 가격에 미치는 구체적 영향

• 전용 95㎡ 실거래가 29억9000만원은 송파구 올림픽훼미리타운 같은 면적 최고가보다 1억원 이상 높은 수준입니다.
• 같은 단지 전용 52㎡도 18억2000만원까지 기록하며 소형 평형에서도 조망권 가치가 확인됐습니다.

인접 단지와의 비교 포인트

재건축이 완료되면 서울숲 조망권을 공유하는 구조가 형성되면서 아크로 서울포레스트에 버금가는 프리미엄이 붙을 것으로 기대됩니다. 성수동 공인중개업소 관계자는 이 같은 입지 희소성이 강남 3구 신축 단지보다도 높은 가치를 인정받는 배경이라고 설명합니다.

성수전략정비구역 사례와 비교할 때 뚝섬현대·동아아파트의 재건축 사업성은 어느 수준인가?

성수전략정비구역처럼 최고 500% 용적률과 9천 세대 규모를 확보한 사례에 비해 두 단지는 아직 초기 단계라 사업성이 따라잡아야 할 수준입니다.

용적률 기준 비교

성수전략정비구역은 준주거지역에서 500%까지 적용받으며 9,428세대를 계획합니다. 반면 동아아파트는 174%, 뚝섬현대아파트는 199%로 시작해 준공업지역 특례를 최대한 활용해야 합니다.

세대수와 추진 속도 차이

동아아파트는 390가구 규모로 재건축준비위원회가 활동 중이며, 뚝섬현대아파트는 아직 본격 추진 전입니다. 성수전략정비구역이 이미 정비계획을 확정하고 통합심의를 앞둔 점을 고려하면 두 단지는 인센티브 확보와 주민 동의가 더 필요한 상황입니다.

준공업지역 특례를 적극 활용하면 두 단지도 충분히 사업성을 끌어올릴 여지가 있습니다.

성수 한강변 일대 재건축 단지들의 가능성을 정리해 보니 앞으로의 움직임이 더욱 기대돼요. 비슷한 입지를 고민하시는 분들께 실질적인 참고가 되었으면 합니다. 필요하시면 언제든 상담으로 이어가 보세요.

자주 묻는 질문

뚝섬현대아파트 용적률은 성수동에서 몇 번째로 낮은가?

뚝섬현대아파트 용적률은 성수동에서 3번째로 낮습니다. 1992년 1월 준공된 이 단지는 199% 용적률을 기록해 장미아파트 다음, 동아아파트(174%) 다음 순위에 자리합니다. 재건축 진행 속도가 느린 점이 순위에 영향을 주고 있어요.

동아아파트 전용 95㎡가 29.9억에 거래된 이유는 무엇인가?

동아아파트 전용 95㎡가 29.9억에 거래된 이유는 서울숲과 한강 조망권, 초역세권 입지, 준공업지역 특례 용적률 기대감이 동시에 작용했기 때문입니다. 아크로 서울포레스트 바로 옆이라는 점도 가격 상승에 큰 역할을 했습니다.

성수전략정비구역 재개발 최고 용적률은 얼마인가?

성수전략정비구역 재개발 최고 용적률은 500%입니다. 준주거지역으로 변경된 구역에 적용되며, 300% 기본 용적률에 추가 인센티브가 더해진 결과입니다. 이 수치는 서울시 도시계획위원회 결정에 따라 확정됐습니다.

준공업지역 재건축 시 초고층 랜드마크가 가능한가?

준공업지역 재건축 시 초고층 랜드마크가 가능합니다. 최대 400% 용적률을 적용받을 수 있고, 아크로 서울포레스트처럼 고층 하이엔드 단지로 탈바꿈할 수 있다는 기대가 실제 시세에도 반영되고 있어요.

참고 자료

• “강남·서초 재건축 비켜”… 성수 동아아파트 전용 95㎡ 29.9 …biz.chosun.com
• 압구정 현대 정비계획 결정…”용적률 300% 2600세대 재건축”newsfc.co.kr
• 뚝섬현대 이야기 | 30년 넘었는데 재건축이나 주복으로 바뀌 …hogangnono.com